年収620万円の手取りは480万円——サラリーマンが不動産投資を始めてわかった「手取りを合法的に増やす」仕組み

給与だけでは手取りは増えない。でも、不動産所得を組み合わせると——税制の仕組みが味方になる瞬間がある。

税引き前と後——給与620万円が手取り480万円になるまで

まずはベースを整理します。私（38歳、メーカー勤務、妻子あり）の給与収入です。役職は係長で、残業代込みの月収は約51.7万円。ボーナス含めて年収620万円。

不動産投資の「見えない手取り」——減価償却がもたらす

節税効果

私が2年前に購入したのは、都内の築15年中古ワンルーム。物件価格1,500万円、家賃収入は月7.5万円（年90万円）。管理費と修繕積立金で年18万円、固定資産税が年6万円、ローン金利が年15万円。経費合計で年39万円です。

ここに「減価償却費」が加わります。建物価格750万円を法定耐用年数22年で償却すると、年約34万円が経費計上できます。つまり——

• 家賃収入：90万円
• 経費（管理費等）：39万円
• 減価償却費：34万円
• 不動産所得：90万 − 39万 − 34万 = 17万円

帳簿上の所得はわずか17万円。しかし実際のキャッシュフローは——家賃収入90万円 − 経費39万円 − ローン返済（元本＋金利）約72万円 = 約−21万円の持ち出し。でも減価償却費34万円分が「帳簿上の赤字」となって給与所得と損益通算され、約10万円の税金が還付されます。実質的な年間負担は約11万円です。

給与＋不動産の「合算手取り」を計算する——結局、手元に残るのはいくらか

損益通算後の総所得は、給与所得（約425万円）＋不動産所得（17万円）= 約442万円。このベースで所得税と住民税が再計算されます。給与のみの場合と比べて——

つまり、いまはまだマイナス。しかしローン完済後は年間＋90万円が乗ってくる計算です。「いま赤字でも、20年後には黒字」——これがサラリーマン大家のタイムラインです。